De sidste fem år har en lille gruppe mennesker mødtes.
To personer, der beskæftiger sig med fast ejendom, og tre, der til dagligt har hovederne gravet dybt ned i skattesager.
De har fordybet sig i lovgrundlag, nye værdier, IT-systemer og lovforslag. De har skrevet en bog, som allerede har nået 4. udgave. 24 kapitler fordelt på 500 sider.
”Det lyder meget mærkelig, for man er overhovedet ikke begyndt med at bruge loven endnu”, lyder det fra Bent Ramskov.
Bogen handler nemlig om det nye ejendomsvurderingssystem, og der tegner sig et billede af, at det nye system er ret komplekst og uklart.
Specialistgruppen sidder parat, for inden længe vil 2.200.000 boligejere (1.700.000 ejerboliger og 500.000 erhvervsejendomme) have brug for deres ekspertise. Det er i hvert fald det, de er sat i søen for.
Når det nye ejendomsvurderingssystem for alvor træder i kraft, vil alle danske boligejere være en del af en deklarationsprocedure – en procedure, hvor de forhold, der er registreret om ejendommen i de offentlige registre, sendes i høring hos ejeren af ejendommen. Der vil givetvis være mange, der ønsker at klage over den nye vurdering. Der vil være mange, der bliver tilbudt at få penge tilbage efter den automatiske tilbagebetalingsordning. Er det tilbud, de får, et godt tilbud, eller har de ret til at få endnu flere penge tilbage?
I spidsen for specialistgruppen står Bent Ramskov. Og det er lige præcis ovenfor nævnte udfordringer, han og hans specialistteam skal sætte ind overfor.
Manden i spidsen og teamet bag
Bent Ramskov er 55 år gammel, og han er en del af DAHL Advokatpartnerselskab.
Han er leder af skatteafdelingen. Lige præcis skatteret har han beskæftiget sig med i 28 år, og han har både en Ph.d.-grad i skatteret og en HD i Regnskab.
Derfor er det meget naturligt, fanen er endt hos ham. Og det passer ham godt, når DAHL sætter gang i nye udviklingsprojekter.
Det kompetente team, der står bag ham, har ikke bare erfaring med det ejendomsretlige og det juridiske indenfor fast ejendom og alt om skat. De har også en kæmpe interesse for det nye ejendomsvurderingssystem, og det var fuldstændig afgørende, da teamet skulle sættes. Bent Ramskov forklarer, at det bygger på en filosofi om, at det er lysten, der driver værket:
”Projektet skulle være så lystbetonet som muligt. Vi satte et hold ud fra, hvem der havde lyst til at være en del af det. Folk meldte sig selv. Det er vigtigt, at det er et team, der synes, det er sjovt at deltage”
siger Bent Ramskov.
”Det har været kanonfedt. Det er en meget velfungerende gruppe”, siger han.
Noget af det, de har eksperimenteret med, og hvor de på nogle områder har været på udebane, har været en mere udadvendt markedsføring. For det har været nødvendigt at være mere synlig.
”Vi har som noget helt nyt skullet forsøge at stemple ind og være synlige i alt fra podcasts til videoer på digitale medier. Vi skyder på alt, hvor vi kan skyde. Det er noget specielt for advokatbranchen at skulle være så udadvendt. Og der er endnu flere kampagner til de sociale medier i støbeskeen”, fortæller han.
Teamet har nemlig skullet gøre opmærksom på deres tilstedeværelse, så alle boligejerne husker dem, når de skal gennemgå de 75 sider, der forventes at blive udsendt om hver ejendom til ejeren i forbindelse med deklarationsproceduren i den kommende tid.
Teamet med det store overblik
Ifølge Bent Ramskov er der flere områder, der gør, at de som specialistteam har deres berettigelse. Groft sagt handler det om at gennemskue de nye vurderinger og grundlaget herfor, når de nye systemer ruller ud over de næste år.
Alle ejendomsvurderinger skal først igennem en deklarationsprocedure. Man har skaffet hjemmel til, at forvaltningen trækker alle oplysninger ud fra de databaser, der er i det offentlige system, og ad den vej genereres der en samlet rapport. Den består bl.a. af samtlige handler i en radius af ejendommen de seneste fem år.
Husejerne modtager altså mange data om alt, der er registreret i BBR og i offentlige systemer. Bent Ramskov og teamet har ikke set et eksempel på sådan en endnu, da disse rapporter først lige er blevet sendt ud til de første boligejere.
”Den aktuelle boligejer har 28 dage til at gennemgå den rapport. Man kan komme med korrektioner, og hvis man holder sin mund, bliver vurderingen genereret på baggrund af den rapport”
forklarer Bent Ramskov.
Men allerede her ser han den første udfordring, hvor der kan blive brug for teamets ekspertise.
”Der er så mange ting, der ikke er registreret i det offentlige register. F.eks. hvis grunden er forurenet eller taget skal skiftes. Så er det nødvendigt at ”hejse flaget” for, at værdien måske kan være lavere, og det, man sammenligner med, ikke er godt nok”.
”Det er ikke alle mennesker, der er vant til at sidde og kigge på den slags. Derfor har vi vores berettigelse. Vi kan screene, om der er noget, der skal påtales”.
Og der er en særlig grund til, det er vigtigt.
Det er nemlig blevet vedtaget, at hvis husejerne skal klage over en vurdering, skal værdien ændres med mindst 20 procent, ellers bliver klagen afvist. Hvis der ikke er forhold nok til at ændre de minimum 20 procent, skal ændringerne blot nævnes i deklarationsprocessen for at påvirke værdien der. Derfor kræver det en vurdering af, om der er nok forhold af værdimæssig betydning, der kan påberåbes.
En anden udfordring, der kan opstå, er, at der er etableret en automatisk tilbagebetalingsordning. Skatteministeriet har anslået, at der skal tilbagebetales ca. 13 mia. kr. Ordningen er kun gældende for parcelhuse, ejerlejligheder og sommerhuse.
Sammen med den nye vurdering får man et tilbud om evt. tilbagebetaling af for meget betalte ejendomsskatter og ejendomsværdiskat
”Hvis man har betalt for meget, bliver man spurgt, om man vil tilbagebetales, og så skal du vælge, om du vil acceptere deres tilbud. Men der er gået lang tid, så der er renter med tilbagevirkende kraft. Hvis man ikke vil acceptere tilbuddet, kan man klage over de videreførte vurderinger, men det kan være for komplekst at vurdere for den enkelte ejer, om det er et godt nok tilbud fra det offentlige, eller om man skal klage. For hvad har man mulighed for at få, og hvad får man ud af at klage? Der kan vi hjælpe med at træffe beslutningen”, siger Bent Ramskov.
Og så til sidst skal boligskatten beregnes. Og Bent Ramskov beskriver det fortsat som meget usikkert, hvordan dette præcis bliver.
”Vi har en idé om, hvordan det kommer til at blive, men vi ved det først i 2022-2023 stykker, for det er der, vi får lovhjemmel på plads. Men her kan vi rådgive i forhold til, hvilke nye projekter det giver mening at kaste sig ud i”, siger han.
Her kan det nye beskatningssystem, ifølge Bent Ramskov, præge værdierne på boligmarkedet, da forventningen er, at boligskatterne kommer til at stige, og hvis boligskatterne er meget høje, kan det være nødvendigt at gå ned i pris på boligen.
Han forklarer, at det er endnu et område, hvor der er lavet en aftale om, at målet ikke er, at boligskatten skal stige. Men det er alene en politisk aftale, der efterhånden er så gammel, at Bent Ramskov ikke længere tør tro på den.
”Tilbagebetalingsordning og beskatning interesserer folk. Det er det, der er penge i nu og her”, slår han fast.
Proces under al kritik
Specialistteamet blev nedsat i 2017 i forbindelse med, at lovgivningen var på vej.
”Det var helt jomfruelig lovgivning. Vi var agile og syntes, at det var vildt spændende”.
Han havde på ingen måde forestillet sig en så langvarig, kompliceret lovgivningsproces, da det hele blev sat i værk.
Bent Ramskov mener, at hele processen er under alt kritik, og han er ikke i tvivl, når han bliver spurgt, hvad der har været den største udfordring for specialistteamet.
”At man politisk ikke kan finde hoved og hale i det. Den seneste reparationspakke vedtaget i foråret 2021 indeholder 125 ændringer af lovgrundlaget, og det er den femte reformpakke. Siden Ejendomsvurderingsloven blev vedtaget, er der foretaget ca. 250 ændringer. Det er udfordrende. Det er helt outstanding, at man laver 250 ændringer i et lovgrundlag, når man ikke er begyndt at bruge loven endnu”, siger Bent Ramskov.
Udueligt IT-system
En af de store udfordringer er ifølge Bent Ramskov et IT-system hos SKAT, der ikke kan det, det skal, og som hele tiden har været på bagkant.
”Derfor har man været nødt til at skrotte f.eks. den første model for vurderinger på erhvervsejendom. IT-systemet kan ikke gøre det. De seneste ændringer af loven er sket, så det passer på IT-systemet”, er Bent Ramskovs vurdering.
”Ambitionen har været, at ejendomsvurderingen skulle ramme en handelsværdi, og man vidste ikke, om man kunne udvikle et IT-system, der var i stand til det. Og udviklingen har vist, at datagrundlaget ikke var stærkt nok”.
Ifølge Bent Ramskov har man altså spildt mange års ressourcer på at gå fra et system, der ikke virkede, til et andet system, man heller ikke kan regne med, og som for erhvervsejendomme ikke længere rammer handelsværdien.
”Det er lidt en falliterklæring at bruge så mange ressourcer for så at gå tilbage til, at det bare er maskinelt. Om det så er maskinelt på den ene eller den anden måde, er vel lige meget – det behøvede man ikke et nyt IT-system til”
, siger Bent Ramskov.
Og slår fast, at systemet er voldsomt komplekst. Han håber, at DAHLs specialistteam kan hjælpe med at skabe et bedre overblik for andre.
