“Vores medlemmer vil rigtigt gerne have, at det snart bliver færdigt, for det giver en masse usikkerhed, at det ikke er på plads – særligt for dem, der køber nye boliger, som jo ikke er omfattet af den tidligere vurdering og heller ikke af den nye endnu. Der bliver det dejligt, at systemet kommer på plads, og at vi kender de kommende vurderinger,” siger Troels Theill Eriksen, der er cheføkonom i Dansk Ejendomsmæglerforening.
Han synes som udgangspunkt, at det er godt, at man får lavet et nyt system, idet det gamle ikke var retvisende nok og trængte til opdateringer.
“Det er fint nok, at man har kastet sig over en renovering for at gøre det mere retvisende. Der var en større analyse og rapport af det, der viste, at det ramte temmelig meget ved siden af, så der var behov for at gøre et eller andet.”
Burde have fjernet grundskylden
I det nye system beholder man princippet om, at man både skal betale grundskyld og ejendomsværdiskat ligesom i det gamle vurderingssystem. Forskellen er blot, at man skal indhente en masse nye data om boligerne, der skal sørge for, at vurderingerne bliver mere præcise.
“Man indsamler mange data på boligen – alt fra BBR og beliggenhed til billeder af ejendommen. De kigger på rigtigt meget af, hvad de kan trække af data om ejendommene,”
siger Troels Theill Eriksen og fortsætter:
“I det gamle system var man ikke så grundig, og det var usikkert, præcist hvordan man kom frem til resultatet.”
I hans øjne kunne man dog godt have droppet grundskylden, selvom det teoretisk set er en god skat. Men i praksis er det ikke så let, og det er da også forsøget på at skabe et værktøj, der kan beregne den præcise grundskyld, der har været med til at forsinke processen, og samtidigt er vurderingen af grunde mere usikker, mener han.
Troels Theill Eriksen forklarer, at man mere præcist kan ramme værdien af boliger end værdien af grunde. Det kan man blandt andet ved at kigge på, hvad naboboligerne er solgt til, fordi der handles jo ret ofte med boliger. Derimod er værdien af grundene en lidt sjældnere forhandlingsgenstand og derfor endnu sværere at vurdere.
“Derudover vil der selvfølgelig være steder, hvor der ikke bliver solgt så mange boliger, hvor det vil være ekstra svært via skrivebordsvurderinger, men det er noget lettere at fastsætte værdien af boligen end af grunden, selvom man langt fra kan ramme helt præcist fra skrivebordet.”
I starten var idéen at finde en måde at beregne grundværdien så præcist som muligt i forhold til den reelle værdi. Det skulle, ifølge Troels Theill Eriksen, for ejerlejligheder gøres ved at trække selve omkostningerne til opførelse af en bygning fra hele ejendommens værdi.
“Hvis du bor i en ejerlejlighed, og værdien på hele den ejendom, som lejligheden ligger i, er 50 millioner, så finder man ud af, hvad det koster at opføre selve bygningen. Lad os sige, det koster 40 millioner, så er de sidste 10 millioner grundværdien, der skal deles ud på de enkelte lejligheder. Men her fik man en række negative resultater, og det duer jo ikke rigtigt som beskatningsgrundlag,”
Det resulterede i, at man både, når det handler om erhvervsbygninger og ejerlejligheder, går ind og tager afsæt i prisen på, hvad bygningsværdien er på et standardiseret parcelhus for derefter at justere og trække det fra den samlede værdi af ejendommen og på den måde udregne, hvad grundværdien er for en ejerlejlighed eller erhvervsbygning.
“Man kan sige, at man kommer længere og længere væk fra at udregne den helt rigtige grundværdi,”
siger Troels Theill Eriksen og tilføjer:
“Det bliver nu et mål om at finde et skattegrundlag fremfor en rigtige pris for grunden.”
Derfor ser han i bagklogskabens lys en idé i helt at have droppet grundskylden og i stedet have sat beskatningen af ejendomsværdien op for på den måde at opnå samme skatteindkrævning.
Ingen ændring i vurderingerne
I kontoret med udsigt over Islands Brygge og over til de store erhvervsbygninger på Kalvebod Brygge er forventningerne til det nye system, at det vil ramme mere præcist end det gamle, og at man på trods af udfordringerne vil få et mere præcist beskatningsgrundlag.
“Man har ikke vurderet boliger siden 2011. Derfor er det det grundlag, man baserer beskatningen på. Så i forhold til det vil det jo klart være en kæmpe forbedring,”
siger Troels Theill Eriksen, der dog ikke mener, det kommer til at have stor indflydelse på, hvordan medlemmerne i Danske Ejendomsmæglere kommer til at vurdere.
“Men hvis det er i forhold til ejendomsvurderinger generelt, så kigger man selvfølgelig på skatten, der er meget vigtig, fordi der skal lægges budget, og den skal betales, men hvor meget den offentlige ejendomsvurdering er i forhold til salgsprisen, det er ikke noget, man kigger på. Og slet ikke nu, hvor den er så langt fra, hvad tingene bliver solgt til, så er det bare et tal, der ligger.”
I stedet kigger ejendomsmæglerne på, hvad andet sælges til, og de kender deres lokale marked som ingen andre, og hvad der er særligt ved den enkelte ejendom. Troels Theill Eriksen forklarer, at vi efterhånden har et marked, hvor de handlende kan slå rigtigt meget op, og derfor betyder de offentlige ejendomsvurderinger ikke meget.
“Som udgangspunkt skal vi ikke vurdere på en ny måde.”
Overgangen bliver interessant
Det, Troels Theill Eriksen er mest spændt på, og det, han tror kommer til at betyde mest for vurderingerne, op til og efter det nye offentlige vurderingssystem bliver indført, er, at ingen boligejere skal betale mere i skat ved overgangen til det nye system.
Det betyder, at nogle vil komme til at få en skatterabat. Hvis du eksempelvis ejer en bolig før 2024 – særligt en ejerlejlighed – og du før 2024 havde en boligskat på 20.000 kr., men fordi værdien på din ejerlejlighed stiger som følge af de nye vurderinger, så vil boligskatten måske være 40.000 kr. efter 2024., så får du en skatterabat på 20.000, så længe du ejer boligen, så du til at starte med stadig kun betaler de 20.000, som også var tilfældet før.
“Men hvis jeg bor i nabolejligheden, der er helt ens – bare spejlvendt – men har købt den lige efter 2024, så har vi stort set ens lejligheder, men jeg betaler 40.000 kr., og du betaler kun 20.000 kr. i boligskat. Hvilket nok også betyder, at jeg ikke vil give helt så meget for den i købspris. Derfor kommer der nok et prispres efter 2024,”
siger Troels Theill Eriksen og tilføjer:
“Så det bliver meget interessant at se, hvad der kommer til at ske, og hvor hurtigt priserne kommer til at tilpasse sig, og hvor stor en aktivitet der kommer op til 1. januar 2024, fordi folk måske vil have den der skatterabat, inden den udløber. Og hvor meget markedet kommer til at gå i stå efter?”
Om det er smartest at købe bolig før eller efter 2024, kommer ifølge Troels Theill Eriksen an på, om man har tænkt sig at blive boende i boligen i lang tid eller ej. Hvis man ser det som en bolig, man skal have resten af livet, er det måske meget smart at få fingre i skatterabatten, men hvis det er en bolig, man ikke vil blive boende i i særlig lang tid, kan man ende med at skulle sælge billigere og samtidigt kun få skatterabatten i en kort periode.
“Men lige nu koncentrerer vi os meget om København og de københavnske ejerlejligheder, og det er faktisk kun en lille del af det samlede boligmarked. I rigtigt store dele af Danmark vil det være en skattenedsættelse, der er tale om efter 2024. Mange boligejere kan se frem til at få en lavere boligskat, og så er det nogle andre overvejelser, der spiller ind i forhold til at købe”
Mere stabilt marked
Siden 2002 har der været et skattestop på boliger. Det betyder, at hvis værdien på en bolig er steget siden 2002, har ejendomsværdiskatten ikke fulgt med. Men med det nye offentlige ejendomssystem, der sætter gang i vurderingerne igen og indfører de nye regler fra 2024, vil skatten nu vil følge med værdien af boligen.
Derfor bliver boligmarkedet, ifølge Troels Theill Eriksen, også mere stabilt i fremtiden.
“For hvis priserne kører op på boliger, så stiger ejendomsværdiskatten også, og det burde lægge en dæmper på prisstigningerne. Og omvendt så holder det også en hånd under, hvis priserne falder. Og den mekanisme har man jo ikke rigtigt haft siden 2002.”
Betyder det, at priserne vil stige mindre?
“Alt andet lige vil de stige mindre, end de ville gøre, hvis der var et skattestop, fordi det dæmper prisstigninger, at ydelsen stiger. Så det burde alt andet lige give et mere stabilt boligmarked.”
